Die Jahresabrechnung, auch oft als Hausgeldabrechnung bezeichnet, ist ein entscheidendes Element innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie bildet den Abschluss eines Wirtschaftsjahres und hat das Ziel, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG zu ermitteln und diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen. Es werden die realisierten Nutzungen, Lasten und Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres abgerechnet.
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Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung #
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine verbindliche Pflicht des Verwalters. Gemäß der geltenden Rechtslage hat der Verwalter die Jahresabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellen und zur Beschlussfassung vorzulegen. Laut bisheriger Rechtsprechung beträgt diese Frist maximal 6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter betrifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht bestellt ist. Selbst wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt ausscheidet, bleibt er für die Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres verantwortlich, unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war.
Die seit dem 05.12.2020 geltende Rechtslage sieht vor, dass der Verwalter nur der WEG gegenüber zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. Ein eigener Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter besteht nicht mehr.
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Inhalt der Jahresabrechnung #
Die Jahresabrechnung muss bestimmte Anforderungen erfüllen, um den Grundsätzen der Rechtsprechung zu genügen. Sie soll eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung sein und vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar gestaltet sein. Ein zentrales Ziel ist es, den Wohnungseigentümern transparent aufzuzeigen, wie und ob die eingezahlten Gelder gemäß den Vorgaben des Wirtschaftsplans verwendet wurden.
Sie sollte alle tatsächlich erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben des Wirtschaftsjahres enthalten, einschließlich solcher Ausgaben, die möglicherweise vom Verwalter unberechtigt getätigt wurden. Sie muss zudem Angaben über die Höhe der Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres beinhalten.
Früher gehörte die Entwicklung der Erhaltungsrücklage (frühere Bezeichnung: Instandhaltungsrücklage) zwingend dazu. Nach der aktuellen Auffassung sollte diese Darstellung nun in die Vermögensübersicht (§ 28 Abs. 4 WEG) integriert sein.
Die Einzelabrechnungen werden aus der Jahresabrechnung abgeleitet. Während die Jahresabrechnung die gesamten Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres erfasst, legt die Einzelabrechnung die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung dar. In die Einzelabrechnung fließt die Differenz zwischen dem aufgrund der Hausgeldabrechnung geschuldeten Betrag und den geleisteten Vorauszahlungen ein, was eine Abrechnungsspitze, d.h., einen Fehlbetrag oder eine Überzahlung, ergibt.
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Beschluss über die Jahresabrechnung #
Ein wichtiger Punkt betrifft den Beschluss über die Jahresabrechnung. Seit der seit 05.12.2020 geltenden Rechtslage erfolgt kein eigenständiger Beschluss mehr, sondern lediglich über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG).
Ausgleich: Dieser Beschluss umfasst explizit nur die Zahlungspflichten, die erforderlich sind, um eine Unter- oder Überdeckung auszugleichen, die sich aus der Hausgeldabrechnung ergibt.
Anfechtbarkeit: Ein Beschluss über fehlerhafte Zahlungspflichten aus der Jahresabrechnung ist anfechtbar (§ 44 Abs. 1 WEG). Solange eine beschlossene und den formellen Anforderungen entsprechende Zahlungspflicht nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, kann kein Wohnungseigentümer eine neue Abrechnung verlangen.
