Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein bedeutendes steuerliches Instrument für Immobilieninvestoren, das es ermöglicht, einen Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Die AfA erlaubt es Vermietern, gewerblichen Immobiliennutzern und auch den Eigentümern von Denkmalimmobilien, die Kosten für die Abnutzung einer Immobilie steuermindernd zu berücksichtigen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass bestimmte Voraussetzungen und Einschränkungen für die Anwendung der AfA gelten.

#

Was ist die AfA? #

Absetzung für Abnutzung ist ein Begriff aus dem Einkommenssteuergesetz (EstG) und ermöglicht es Immobilieneigentümern, einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Es ist wichtig zu betonen, dass nur Wirtschaftsgüter, die sich abnutzen, für die Absetzung für Abnutzung in Frage kommen. In Bezug auf Immobilien kann nur das Bauwerk selbst abgesetzt werden, nicht jedoch das Grundstück.

Es gibt zwei Hauptarten der Abschreibung:

1. Lineare Abschreibung: Die lineare Abschreibung ist die gängigste Methode der AfA für Immobilien. Hierbei bleibt der jährliche Abschreibungsprozentsatz über den gesamten Abschreibungszeitraum konstant. Die Dauer des Abschreibungszeitraums hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Zum Beispiel beträgt der Abschreibungszeitraum für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, in der Regel 50 Jahre.

2. Degressive Abschreibung: Die degressive Abschreibung wurde für Immobilien eingeführt, die vor dem 1. Januar 2006 gebaut oder gekauft wurden. Hierbei waren in den ersten Jahren höhere Abschreibungssätze möglich, die im Laufe der Zeit abnahmen. Diese Methode wurde für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 abgeschafft, hat aber für Altimmobilien weiterhin Gültigkeit.

#

Wer profitiert von der AfA #

Die AfA profitiert von der Annahme, dass Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren und sich abnutzen. Daher können folgende Personen von der Absetzung für Abnutzung profitieren:

1. Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer: Personen, die eine Immobilie vermieten oder für gewerbliche Zwecke nutzen, können die Absetzung für Abnutzung nutzen, um die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie steuermindernd geltend zu machen.
2. Eigentümer von Denkmalimmobilien: Für denkmalgeschützte Immobilien gelten besondere Regelungen. Hier können sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer von Sanierungsmaßnahmen profitieren und höhere Abschreibungssätze in Anspruch nehmen.

Es ist jedoch zu beachten, dass es keine AfA für Grundstücke gibt und in der Regel auch nicht für selbstgenutzte Immobilien.

#

AfA-Arten und Abschreibungsbetrag #

Es gibt verschiedene AfA-Arten, die je nach Baujahr und Nutzung der Immobilie unterschiedliche Abschreibungssätze und -zeiträume bieten:

1. AfA für Neubauten: Für Neubauten gibt es in der Regel eine lineare Abschreibung über einen festgelegten Zeitraum. Zum Beispiel beträgt der Abschreibungszeitraum für Neubauten, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, 50 Jahre mit einem Abschreibungssatz von 2 % jährlich. Ab 1. Januar 2023 erhöht sich der Abschreibungssatz für Neubauimmobilien, die vermietet werden, auf 3 % über 33 Jahre.
2. Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum: Eine Sonder-AfA galt bis zum 31. Dezember 2021 für neu geschaffenen Wohnraum. Sie ermöglichte zusätzlich zur Neubau-AfA eine jährliche Abschreibung von bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre, vorausgesetzt, die Wohnungen wurden mindestens zehn Jahre lang vermietet. Ab 1. Januar 2023 wird die Sonder-AfA für neue Mietwohnungen mit spezifischen Bedingungen erneut eingeführt.
3. AfA für Altbauten: Für vermietete Altbauten gilt ebenfalls die lineare AfA, wobei der Abschreibungszeitraum und der Abschreibungssatz je nach Baujahr variieren. Zum Beispiel können Häuser, die ab 1925 errichtet wurden, 50 Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungskosten abschreiben.
4. Denkmalschutz-AfA: Für denkmalgeschützte Immobilien gelten spezielle Regelungen, die hohe Steuervorteile bieten. Es können sowohl die Anschaffungskosten als auch die reinen Sanierungskosten abgeschrieben werden, jedoch in verschiedenen Abschreibungszeiträumen.
5. Abschreibung für Modernisierungen: Modernisierungsarbeiten können über einen kurzen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Dies ermöglicht eine schnellere steuerliche Berücksichtigung der Modernisierungskosten.
6. AfA bei gewerblichen Gebäuden: Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, gilt eine spezielle Absetzung für Abnutzung mit einem Abschreibungssatz von 3 % über 33 1/3 Jahre.

#

Erbe oder Schenkung einer Immobilie und AfA #

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann die AfA weiterführen, und zwar im gleichen Umfang und mit dem AfA-Satz, den der Erblasser oder Schenker auch hätte absetzen können. Diese Regelung ist in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11d EStDV) festgelegt. Es ist jedoch zu beachten, dass auch hier die spezifischen AfA-Regelungen je nach Baujahr und Nutzung der Immobilie gelten.

#

Abschreibungszeitraum und Verkauf #

Die Absetzung für Abnutzung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums bzw. der Nutzungsdauer. Nach diesem Zeitpunkt kann der Immobilieneigentümer keine Absetzung für Abnutzung mehr geltend machen. Wenn die Immobilie verkauft wird, beginnt für den neuen Eigentümer ein neuer Abschreibungszeitraum, abhängig von der Art der Immobilie.

#

Rendite-Erhöhung durch AfA #

Die Absetzung für Abnutzung kann die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie erheblich steigern. Es ist jedoch wichtig, die Steuervorteile im Rahmen einer langfristigen Investitionsstrategie zu betrachten und nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis zu handeln. Langfristige Mieteinnahmen und eine solide Investitionsplanung sind entscheidend für den Erfolg einer Immobilieninvestition.

Nachweis: Die Informationen sind allgemeiner Natur und sollten nicht als individuelle steuerliche Beratung angesehen werden. Immobilieninvestoren sollten stets einen Steuerberater oder eine professionelle Beratung hinzuziehen, um ihre spezifische Situation zu bewerten.