Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien, das sich auf die zukünftigen Ertragsmöglichkeiten einer Immobilie konzentriert. Es geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe ihrer zukünftigen Erträge bestimmt wird.

Ermittlung des Ertragswertes #

Das Ertragswertverfahren besteht aus mehreren Schritten. Zunächst wird der zukünftige Ertrag der Immobilie prognostiziert, indem man die erwarteten Mieteinnahmen, Nebenkosten und andere Erträge berücksichtigt. Dann wird dieser prognostizierte Ertrag in eine Barwertsumme umgerechnet, indem man ihn mit einem angemessenen Kapitalisierungszinssatz diskontiert. Der Barwert des zukünftigen Ertrags ist der Wert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren.

Anwendung des Ertragswertverfahren #

Ein häufiger Anwendungsfall ist die Bewertung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien, bei denen die zukünftigen Mieteinnahmen und die damit verbundenen Ertragsaussichten eine wichtige Rolle spielen. Auch bei der Bewertung von Grundstücken, die noch nicht bebaut sind, kann das Ertragswertverfahren verwendet werden, um den zukünftigen Wert des Grundstücks anhand der voraussichtlichen Nutzungsmöglichkeiten und Ertragsaussichten zu bestimmen. Es wird auch in der Bewertung von Unternehmen und anderen Wirtschaftseinheiten angewendet, um ihr zukünftiges Ertrags- und Gewinnpotential zu schätzen.

Es ist jedoch weniger geeignet für die Bewertung von Spekulationsobjekten oder Immobilien, die keine regelmäßigen Erträge erwarten lassen.

Vorteile des Ertragswertverfahren #

Das Ertragswertverfahren bietet einige Vorteile gegenüber anderen Bewertungsmethoden. 

Realistisch #

Einer der größten Vorteile ist, dass es die zukünftigen Ertragsaussichten einer Immobilie berücksichtigt, was es zu einer sehr realistischen Methode der Immobilienbewertung macht. Es berücksichtigt auch die Wertsteigerung durch Inflation und die Wertveränderungen aufgrund von Veränderungen im Markt.

Flexibel #

Ein weiterer Vorteil ist, dass es flexibel ist und an die individuellen Anforderungen und Gegebenheiten einer Immobilie angepasst werden kann. Es ermöglicht es auch, die Wirkung von potenziellen Veränderungen in der Nutzung oder im Markt auf den Wert einer Immobilie zu simulieren.

Anerkannt #

Des Weiteren ist es ein international anerkanntes und weit verbreitetes Verfahren, was die Vergleichbarkeit von Immobilienbewertungen erleichtert.

Limitationen des Ertragswertverfahren #

Das Ertragswertverfahren hat jedoch auch einige Limitationen.

Nachlässigkeit der aktuellen Nutzung #

Eine wichtige Limitation ist, dass es die aktuelle Nutzung und die aktuellen Mieteinnahmen einer Immobilie nicht berücksichtigt. Es geht vielmehr davon aus, dass die zukünftigen Ertragsaussichten die aktuelle Nutzung und die aktuellen Mieteinnahmen ersetzen.

Erforderliches Know-How #

Ein weiteres Problem ist, dass es sich um eine Annahmewertmethode handelt, die von den Annahmen und Schätzungen des Bewerters abhängt, die oft schwierig und unsicher sind. Es erfordert auch eine gründliche Kenntnis der Marktverhältnisse und der potenziellen Entwicklungen, die die zukünftigen Ertragsaussichten beeinflussen werden.

Auch die Prognose der Zukunftserträge und die Berechnung der Kapitalisierungsrate sind schwierige Aspekte des Ertragswertverfahrens. Diese Annahmen sind oft unsicher und können den tatsächlichen Wert einer Immobilie beeinflussen.

Fazit #

Zusammengefasst, das Ertragswertverfahren ist eine nützliche Methode, aber es hat seine eigenen Limitationen und Anforderungen an die Schätzungen und Annahmen, die es erfordert.